为加强我市物业管理工作，规范市场行为，根据《民法典》和《湖北省物业服务和管理条例》的规定，结合工作实际，我局研究起草了《十堰市物业服务和管理办法（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见，欢迎全市各级机关、企事业单位、社会团体以及公民个人提出修改意见和建议。
征求意见期限：即日起至2023年6月6日。
联系人：张臻 联系电话：0719—8673156
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附件：十堰市物业服务和管理办法（征求意见稿）
十堰市住房和城乡建设局
2023年5月6日
附件
十堰市物业服务和管理办法
（征求意见稿）
第一条 为构建党建引领社区治理框架下的物业服务和管理体系，建设和谐宜居社区，维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和管理活动，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的住宅物业服务和管理活动及其监督管理，适用本办法。
本办法所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第三条 物业服务实行聘请物业服务企业、单位自管、业主自治与社区（村）代（托）管相结合的原则。
第四条 县（市、区）人民政府应当加强对物业管理的领导，将物业服务和管理纳入基层社会治理体系，建立健全社区党组织领导下社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三方联动的治理格局，建立健全物业管理联席会议制度，建立综合协调和保障机制，及时协调解决重大问题，将物业服务和管理纳入对街道办事处、乡镇人民政府的考核内容。
第五条 市住房和城乡建设部门负责本市行政区域内物业服务活动的指导。依法履行下列职责：
（一）制定全市物业服务和管理相关政策文件并组织实施；
（二）指导和监督县（市、区）住房和城乡建设部门开展物业服务活动的管理工作；
（三）对住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理；
（四）建立全市统一的物业服务企业信用管理评价体系；
（五）建立全市统一的物业服务和管理电子信息系统；
（六）开展业务指导和培训；
（七）法律、法规和规章规定的其他职责。
县（市、区）住房和城乡建设部门负责辖区内物业服务活动的管理，依法履行下列职责：
（一）贯彻执行物业管理相关政策和制度；
（二）对物业服务企业服务质量进行监督管理，组织开展相关考核考评；
（三）对物业服务企业开展信用评价；
（四）负责办理物业管理区域、前期物业招投标、前期物业服务合同、物业承接查验、物业服务合同备案；
（五）组织辖区内街道办事处、社区居民委员会和业主委员会成员、物业服务企业从业人员开展培训；
（六）指导街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业服务和管理活动进行监督管理；
（七）指导、监督辖区内住宅专项维修资金的管理和使用；
（八）对物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；
（九）协调处理物业服务活动中的投诉；
（十）法律、法规和规章规定的其他职责。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府在民政部门指导下对辖区内物业服务和管理活动进行监督管理，依法组织和指导辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，指导监督物业项目的移交和接管，建立物业矛盾纠纷化解机制，组织召开社区居民委员会、业主委员会、物业服务人三方联席会议，统筹协调解决重难点问题。
第七条 社区居民委会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，建立党建引领下的物业服务协商共治机制，下设环境和物业管理委员会，负责督促业主委员会、物业服务人履行职责，调解物业服务纠纷。
第八条 发改、公安、民政、自然资源和规划、生态环境、城管执法、市场监管、应急管理等行政主管部门，按照各自职责，负责物业服务和管理活动的相关监督管理工作，建立物业投诉调查处理工作机制，在物业区域内公布部门职责和投诉渠道，依法及时处理物业区域内的违法行为。
第九条 物业行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，促进依法经营和诚信服务，推动行业健康有序发展。
第十条 突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导物业服务人开展应对工作，物业服务人应当服从统一指挥，配合社区居民委会、村民委员会开展相关工作，依法落实各项应急措施。
第十一条 委托物业服务人承担物业服务合同以外公共服务事项的，应当通过购买服务方式。
第十二条 物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。
自然资源和规划部门审查项目规划设计方案时，应当征求住建部门对物业区域划分的意见。
第十三条 建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共有设施设备、社区建设等因素划分物业区域。
物业配套设施设备共有的，应当划分为一个物业区域。规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。规模过小的相邻物业项目，可以合并为一个物业管理区域。
第十四条 建设单位应当在办理商品房预售许可、现房销售前，持自然资源和规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向住建部门提出划分物业区域的备案申请。
建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。
一个物业管理区域应当由一个物业服务人实施物业服务和管理。
第十五条 已投入使用需要调整物业区域的，社区居民委会、村民委员会、业主委员会或者住宅小区五分之一以上业主联名，可以向县（市、区）住房和城乡建设部门申请调整物业管理区域。县（市、区）住房和城乡建设部门应当会同自然资源和规划部门、街道办事处或者乡镇人民政府，决定是否需要调整。
调整物业区域的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十六条 自然资源和规划部门应当将新建项目供电、供水、供气、供热等一户一表、抄表到户建设纳入规划审批。
第十七条 新建住宅竣工验收时，建设单位应当在发改部门、城管执法部门的组织下，通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加。验收合格后将专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。
第十八条 二次供水设施运行、维护和管理的指导性收费标准，由发展改革部门会同城管执法部门制定。
对已经建成的居民住宅小区的输配水管网、二次供水设施及户表工程需要改造的，县（市、区）人民政府应当组织城管执法等相关部门编制改造计划并组织实施。改造后的输配水管网、二次供水设施及户表，由供水单位负责运行、维护和管理。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当配合。
第十九条 住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的，由业主大会决定是否移交。
决定移交的，有关专业经营单位应当按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。专业经营设施设备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承担。
决定不移交的，专业经营设施设备的运行、维护费用由全体业主承担。
第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。
专业经营单位不得强制物业服务人代收，不得因物业服务人拒绝代收而停止提供服务。物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
第二十一条 对配套设施设备不齐全的老旧小区，县（市、区）人民政府应当制定老旧小区改造规划和年度实施计划，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，落实供水、供电、供气、供热直供改造，改善老旧住宅区的物业服务综合环境。
第二十二条 业主在物业服务中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，对物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务人履行物业服务合同；
（八）对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共有部位、共有设施设备住宅专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业服务中，履行下列义务：
（一）应当按时交纳物业服务费用；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（五）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十三条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生：
（一）社区党组织推荐；
（二）居（村）民委员会推荐；
（三）业主自荐或者联名推荐。
社区居委会应当引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。
第二十四条 业主委员会委员中中国共产党党员比例一般应不低于50％，主任应当由中国共产党党员担任。鼓励符合条件的人大代表、政协委员、社区居委会成员、中国共产党党员依法参选业主委员会成员。
业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。
第二十五条 业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时增补。缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当依法重新选举业主委员会。物业所在街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会集体辞职或解散的，业主委员会委员、候补委员应当做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后七个工作日内移交给物业所在地街道办事处代为管理。
第二十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议过程和表决结果应当接受街道办事处、乡镇人民政府代表监督。
业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；
（二）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（四）发生其他依法应由业主大会决定的事项的；
（五）管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份，并于会议召开二十日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告。
业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。
第二十七条 街道办事处、乡镇人民政府应当指导、监督业主大会召开。业主大会可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，表决意见应由业主本人签名。
第二十八条 业主委员会应当在住宅小区内显著位置向业主公布下列资料和情况：
（一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；
（二）业主委员会委员、候补委员名单；
（三）物业服务合同；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）业主共有部分的使用和经营收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况；
（七）法律、法规规定的其他资料和情况。
前款第四项、第五项、第六项情况应当每半年至少公布一次，公布期限不少于一个月。业主委员会未公布前款资料和情况的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其公布。
第二十九条 住宅小区公共收益应当单独列账，接受业主监督。
业主大会成立前，物业服务人应当与社区居民委会、村民委员会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与社区居委会、村民委员会设立公共收益共管账户。
实行公共收益共管账户的，社区居民委会、村民委员会应当对业主委员会、物业服务人使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督，规范公共收益使用。
街道办事处、乡镇人民政府应当做好对公共收益共管账户的监督管理。
第三十条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料。业主大会和业主委员会工作经费、业主共有部分经营所得收益应当按照财务要求分别建账管理。
街道办事处、乡镇人民政府可以根据需要委托第三方审计机构对业主大会和业主委员会财务情况进行审计。
第三十一条 业主大会和业主委员会工作经费从业主共有部分经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊，其标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当每年在住宅小区内显著位置至少公布一次，接受业主监督。
业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确其工作职责和薪酬标准，在业主大会议事规则中约定。
第三十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。
业主委员会委员职务在任期内终止的，应当在终止之日起三日内向业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。
第三十三条 业主大会可以采用招投标方式确定候选物业服务人，并提请业主大会表决，表决通过后由业主委员会与其签定物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。
第三十四条 开发建设单位与前期物业服务人签订的前期物业服务合同生效之日至物业交付之日前期物业服务费用，由建设单位承担。物业交付之日后的物业服务费用，由业主承担。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务人结清物业费。
第三十五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。
非普通住宅和接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，发展和改革部门应当会同住房和城乡建设部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。发展和改革委应当每五年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
第三十六条 别墅、高端公寓、花园洋房等非普通住宅，由发展和改革部门会同住房和城乡建设部门及物业服务行业协会成立价格审核小组，实行一案一审一备，统一核算后公布指导价格。
第三十七条 业主将住宅改变规划设计用途的，除遵守法律、法规和管理规约外，影响相邻人合法权益的，应当经有利害关系的业主及业主委员会书面同意后，依法办理有关手续，同时告知物业服务人。
改变住宅规划设计用途的业主，应当按照改变后的物业类型交纳物业服务费。
第三十八条 新建住宅小区，自然资源与规划部门应当指导建设单位按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区内，经业主大会同意，可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，并报供电部门依法办理相关手续。
第三十九条 物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。在签订购房合同时，应当对车位租售方式进行约定。
规划用于停车的车位、车库在优先满足业主需要后有剩余的，可以对业主以外的单位和个人出租，但租赁期限不得超过一年。
第四十条 业主、物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；
（二）破坏或者擅自改变房屋外观；
（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（四）违反规定对室内进行装修和改造；
（五）发出超出规定标准的噪声；
（六）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（七）擅自侵占绿地，毁坏绿植和绿化设施；
（八）损坏、挪用、停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车停放和操作场地；违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电。
（九）违反法律、法规和管理规约饲养犬只；
（十）违规养殖畜禽；
（十一）损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备；
（十二）在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴、乱丢垃圾等；
（十三）在门厅、楼梯间、走廊、楼道等房屋内的业主共有部分停放电动车辆；
（十四）从建筑物中抛掷物品；
（十五）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时向街道办事处、乡镇人民政府和相关部门报告，相关部门应当及时依法处理。对侵害业主自身合法权益和侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第四十一条 相关部门依据各自职责，负责物业管理区域内下列工作：
（一）自然资源和规划部门负责物业规划管理，查处违反条第一项、第二项规定的行为；
（二）公安机关负责监督检查治安、交通安全、保安服务等活动，查处违反第九项、第十项规定的行为；
（三）住房和城乡建设部门负责查处第三项、第四项规定的行为；
（四）应急管理部门负责监督检查消防安全，查处违反第八项规定的行为；
（五）生态环境部门负责监督检查污染环境行为，查处违反第五项、第六项规定的行为；
（六）城管执法部门负责查处违反第八项、第十一项、第十三项规定的行为；
（七）市场监督管理部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服务价格公示、违规收费等；
法律、法规对相关部门职责另有规定的，适用其规定。
第四十二条 物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当及时采取合理措施并向所在地住建部门和相应行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会和专营单位报告：
（一）发生火灾、水患、爆炸、自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且依靠自身能力难以排除，可能危及业主、物业使用人及建筑物安全的；
（三）物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活的；
（四）发生群体性的事件；
（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；
（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的事件。
物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
第四十三条 业主、业主委员会、物业服务人、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协调解决；不能自行协调解决的，可以向街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委会、村民委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十四条 本办法自2023年 月 日起施行。
狗仔卡
显身卡
